KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Mülk sahibi mülkünde istediği gibi tasarruf eder düşüncesi yaygındır ve temelde doğrudur, lakin anlaşmalar ve kanunlar bunu sınırlandırır. Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkaramaz. Almanya’da konut kirası istisnalar hariç süresiz geçerlidir. Bu istisnalardan en önemlileri; ev sahibinin kaldığı ve eşya dizdiği dairenin kiralaması, alt kira (Untermiete), kanunen öğrenci yurdu olan yerler, ev sahibinin belli bir zaman sonra kendi kullanacağı daire, belli bir zaman sonra evin büyük tadilattan geçecek veya yıkılacak olması ve işe bağlı verilen daireler. Yapılan anlaşmaların çoğu ise bu istisnalara dahil değildir.
PEKİ HANGİ ŞARTLARDA EV SAHİBİ ÇIKIŞ VEREBİLİR?
Kiracı daireyi izinsiz üçüncü kişiye verirse, ihmaldan dolayı ev veya dairenin zarar görmesi tehlikesi oluşur ve bu ihtimal yüksek ise, kiracı iki kira taksitini peş peşe ödemez veya daha uzun müddet eksik öder ve toplam eksik kalan kira 2 aylık kadar ederse ev sahibi süresiz çıkış verebilir. Buna olağanüstü fesih hakkı deniyor ve kiracıya mühlette tanınması gerekmiyor. Bu demek oluyor ki, ev sahibi kiracı sadece bir kirayı zamanında ödemedi diye direk çıkış veremez. Hatta bu durumda bile mahkemeler kiracıya durumu telafi etme hakkı tanıyor. Kiracı fazla gecikmeden kirayı öder ise kira anlaşması tekrar geçerlilik kazanıyor. Bu ise bazı şartlara bağlı.
Bunun haricinde olağan fesih hakkı vardır. Bunların en yaygını ise ev sahibinin şahsi ihtiyacı için çıkış vermesi ve kiracının yükümlülükleri önemli düzeyde yerine getirmemesi.
Çıkış bir ayın üçüncü iş gününe kadar verilmiş ise sonraki 2 ayın sonuna çıkış en erken verilebilir, yani 3 aya yakın bir mühlet. Anlaşmanın beşinci ve sekizinci senesi sonra bu mühlet ise üçer ay uzamakta.
Yani “ben kiracıyı sevmedim, evimden çıksın” demek mümkün değil. Bunun gibi sebepsiz çıkışlar sadece 2 daireden oluşan ve birisi ev sahibi tarafından kullanılan evlerde mümkündür. Bu durumda ise üste belirtilmiş olunan mühlet her aşamada 3 ay uzamakta, yani 6, 9 ve 12 aya yakın asgari mühletler oluyor.
Evin ekonomik şekilde değerlendirilmesi ise son olağan fesih sebebidir. Kirayı yükseltmek amacı ile veya evi boş haliyle daha iyi satabilirim düşüncesi ile çıkış vermek ise geçersizdir. Bir olağan fesih sebebinin bahane edilmesi ev sahiplerinin tazminat ödemesini gerektirir: Misal kendim kullanacağım diyerek çıkış verip evi tekrar kiralamak.
