Gayrimenkul Alırken “Hileli Aldatma”

Bir gayrimenkulün satın alınması, alıcılar açısından genellikle büyük ekonomik yükümlülük beraberinde getirir. Bu nedenle, sözleşme esnasında satıcının alıcıyı aldatması ağır sonuçlar doğurur. Bu durumlarda hileli aldatma söz konusu olur ve alıcıya geniş kapsamlı haklar tanınır. Aşağıda açıklanan haklar, ticari veya özel kimliğe bakılmaksızın tüm satın alma durumlarında geçerlidir.

Hileli Aldatmanın Tanımı

Hileli aldatma, satıcının alıcıyı sözleşme esnasında bilerek yanlış bilgi paylaşması veya açıklanması gereken hususları bilinçli şekilde gizlemesi hâlinde söz konusu olur. Tipik örnekler arasında nem ve rutubet hasarlarının, küf oluşumunun veya gerekli ruhsat ve izinlerin bulunmadığının gizlenmesi yer alır.

Satış Sözleşmesinin İptali

Alıcının bir hakkı, Alman Medeni Kanunu’nun (§ 123 BGB) hükmü uyarınca sözleşmenin iptalidir. Taraflar aldıklarını karşılıklı olarak iade etmekle yükümlüdür: Alıcı taşınmazı geri verir, satıcı ise satış bedelini iade eder. Buna ek olarak satıcı, alıcının uğradığı zararları da tazmin etmek zorundadır. Bu kapsamda özellikle noter masrafları ve kredi masrafları da geri ödenmelidir.

İptal hakkı, aldatmanın öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

Satış sözleşmelerinde kapsamlı sorumluluk istisnaları olsa bile hileli aldatma durumlarında geçersiz sayılır.

Alıcının Tazminat Talepleri

Sözleşmenin geri alınması yerine, tazminat talebi de mümkündür.

Tazminat talebi, alıcıların hileye rağmen sözleşmeden vazgeçmeme durumunda tercih edilir. Alıcılar özellikle iyi bir pazarlık yaptıklarında sözleşmeden dönmek istemeyebilirler. Ancak bu durumda tazminat talebi sınırlıdır. Alıcı sadece değer farkını talep edebilir.

Bu nedenle uygulamada bir değer kaybı tespit edilmesi gerekir (Minderwert). Gayrimenkulün kusursuz değeri ile mevcut durumdaki gerçek değeri karşılaştırılır. Aradaki fark, tazminat tutarını oluşturur.

Alternatif olarak, gizlenen hatanın giderilmesi için yapılacak masraflar ile bu giderlerin tespiti amacıyla alınan bilirkişi raporu masrafları da zarar olarak talep edilebilir.

İspat Yükümlülüğü

Hilenin varlığını ispat yükü alıcıya aittir. İspat birtakım ipuçları üzerinden gerçekleşebilir. Örneğin önceki onarım girişimleri, satıcının çelişkili beyanları, tanık ifadeleri veya bilirkişi raporları bu kapsamda değerlendirilir. Çoğu durumlarda hatalı veya küflü alanlar sözleşmeden önceki ilk inceleme sırasında satıcı tarafından gizlenebilir.
Uygulamada alıcı, dava sürecindeki masrafları başlangıçta kendisi karşılamak zorunda kalır. Dava ve bilirkişi giderleri oldukça yüksektir.

Sonuç

Gayrimenkul satın alımında hileli aldatma, alıcıya birtakım haklar beraberinde getirir. Alıcı sözleşmeden dönme ve tazminat taleplerinde bulunabilir. Ancak ispat yükümlülüğü ve yüksek maliyetler nedeniyle, erkenden hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.