Almanya’da Hangi Bölgelerde Ev Almak Hala Kârlı? İşte Detaylar

Almanya’da artan konut talebi ve sınırlı arz nedeniyle emlak sektörü yatırımcıların radarında kalmaya devam ediyor. Ancak ülke genelinde fiyatların dengesiz seyri, konut yatırımının her yerde aynı ölçüde kazançlı olmadığını gösteriyor. Yeni veriler, hangi bölgelerin hâlâ kârlı olduğunu ve nelere dikkat edilmesi gerektiğini ortaya koyuyor.

Konut Fiyatlarındaki Dengesizlik Yatırımcıyı Zorluyor

Almanya genelinde konut piyasasında bölgesel farklılıklar göze çarpıyor. Bazı şehirlerde daire fiyatları oldukça yüksek seviyelere ulaşmış durumda. Bu durum, satın alınan konutun kira geliriyle maliyetini karşılama süresini uzatıyor. Dolayısıyla yatırımın geri dönüş süresi artarken, potansiyel kâr oranı düşüyor. Bu gelişme, özellikle uzun vadeli düşünen yatırımcılar açısından yatırımın cazibesini azaltıyor.

Kira Getirisi Yüksek Bölgeler Hâlâ Öne Çıkıyor

Mevcut piyasa verilerine göre, yatırım açısından en avantajlı bölgeler hâlâ kira getirisi yüksek olan şehirler. Ancak sadece kira gelirine değil, aynı zamanda nüfus artışı, göç hareketleri ve yerel ekonomik koşullar gibi faktörlere de dikkat edilmesi gerekiyor. Yatırımcıların karar verirken bu demografik ve ekonomik verileri mutlaka göz önünde bulundurması şart.

ALMANYA | 16 Ekim 2024 Almanya’da 2025 Kira Güncellemesi: Kimler Kazanacak? Kimler Zarar Edecek?

Büyük Şehirlerde Fiyat Dalgalanmaları Sürüyor

Metropol şehirlerde konut fiyatlarındaki hareketlilik devam ediyor. Özellikle Berlin ve Hamburg, fiyat artışıyla dikkat çekiyor. Berlin’de konut fiyatları yüzde 3,09, Hamburg’da ise yüzde 0,20 oranında arttı. Bu artışlar, kira getirilerini düşürerek yatırımcıların beklentilerini olumsuz etkileyebiliyor. Diğer yandan, Münih, Köln ve Frankfurt gibi şehirlerde fiyatlarda hafif geri çekilmeler gözlemleniyor. Bu durum, daha uygun fiyatlarla giriş yapmayı düşünen yatırımcılar için fırsat sunuyor.

Doğu Almanya ve Ruhr Bölgesi: Yüksek Getiri, Yüksek Risk

Doğu Almanya ve Ruhr bölgesi, yüksek kira getirileriyle dikkat çekiyor. Özellikle Chemnitz ve Gelsenkirchen gibi şehirlerde yatırım getirisi yüksek seviyelerde. Ancak bu bölgelerde nüfus azalması ve konut boşluk oranlarındaki artış gibi riskler de mevcut. Yani yüksek getiri her zaman düşük risk anlamına gelmiyor. Uzun vadeli plan yapan yatırımcıların bu dengeleri iyi analiz etmesi gerekiyor.

ALMANYA | 5 Eylül 2024 Almanya’da Birçok Kişi Yıllık 4 Bin 500 Euro’luk Kira Yardımı Fırsatını Kaçırıyor!

Küçük Dairelerde Getiri Potansiyeli Daha Yüksek

Konut yatırımında daire büyüklüğü de önemli bir faktör olarak öne çıkıyor. Küçük daireler, büyük daireler ve müstakil evlere kıyasla daha yüksek kira getirisi sunuyor. Verilere göre küçük dairelerin kira getirisi yüzde 4,5 ila 5 arasında değişirken, büyük dairelerde bu oran yüzde 2 ila 2,5 seviyelerinde kalıyor. Bu durum, yatırımcıların portföy stratejilerini belirlerken daire büyüklüğünü dikkate almalarını gerektiriyor.

Getiri Hesaplamalarında Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Kira getirisi hesaplamalarında brüt ve net getiriler arasındaki fark yatırım kararlarında belirleyici olabilir. Brüt kira getirisi, yıllık kira gelirinin konutun satın alma fiyatına oranı ile hesaplanırken; net kira getirisi, işletme giderleri, bakım masrafları ve boşluk oranları gibi maliyetlerin düşülmesiyle bulunuyor. Bu nedenle yatırımcıların sadece satış fiyatı ve kira geliriyle değil, tüm maliyetlerle birlikte kapsamlı bir analiz yapmaları gerekiyor.(bb)