Almanya’da Kiracılara Yeni Tuzak

Almanya’da artan konut krizi ile birlikte ev sahipleri, kira gelirlerini artırmak için çeşitli yöntemlere başvuruyor. Berlin Kiracılar Birliği’nin araştırmasına göre bazı ev sahipleri, kiracıları yüksek kira artışlarını kabul etmeye ikna etmek amacıyla dairelerde küçük çaplı bakım ve yenileme çalışmaları teklif ediyor.

Birlik, söz konusu uygulamanın ilk bakışta gönüllülük esasına dayandığı izlenimi verse de, çoğu durumda ev sahiplerinin ekonomik çıkarlarını önceleyen tek taraflı bir yöntem olduğunu vurguladı. Uzmanlara göre kiracılar, konut bulmanın giderek zorlaştığı mevcut piyasa koşullarında bu tür teklifleri kabul etmeye daha yatkın hale geliyor.

“Gönüllü” Kira Artışı Modeli

Araştırmada, ev sahiplerine kiracılarla yürütülecek görüşmeler konusunda danışmanlık hizmeti veren şirketlerin faaliyetlerine de dikkat çekildi. Berlin Kiracılar Birliği, bu kapsamda faaliyet gösteren “Mieteinander” adlı şirket üzerinde bir inceleme gerçekleştirdi.

Birliğin aktardığına göre şirket, kira artışlarının altı ila sekiz hafta içinde yüzde 30 ila 40 seviyelerine çıkarılabileceğini ve bunun mevcut kira endekslerine bağlı olmadan gerçekleştirilebileceğini öne sürüyor.

Kiracının Onayı Gerekiyor

Bu uygulamanın hukuki dayanağı ise Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 557. maddesi. Söz konusu düzenleme, kira sözleşmesi devam ederken tarafların karşılıklı anlaşması halinde kira artışı yapılmasına imkan tanıyor. Bu durumda kira artışları kira endeksi veya yasal artış sınırlarıyla kısıtlanmıyor. Ancak artışın yürürlüğe girebilmesi için kiracının da onayı gerekiyor.

Berlin Kiracılar Birliği’ne göre sistem, kiracının onayını almaya yönelik özel görüşmeler üzerine kuruluyor. Görüşmeler sırasında kiracılara bakım, onarım veya yenileme çalışmaları teklif edilirken, artan maliyetler ve yatırım giderleri gerekçe gösterilerek kira artışına destek vermeleri isteniyor. Özellikle uzun yıllardır aynı evde oturan ve düşük kira ödeyen kiracıların bu argümanlara daha fazla anlayış göstermesinin beklendiği belirtiliyor.

“Ev Sahiplerinin Zaten Yasal Yükümlülüğü Var”

Kiracılar Birliği ise ev sahiplerinin konutların bakım ve onarımını sağlamakla zaten yasal olarak yükümlü olduğunu hatırlattı. Alman Medeni Kanunu’nun 535. maddesine göre ev sahipleri, konutu kullanılabilir durumda tutmak zorunda. Bu nedenle birlik, kiracıların bakım veya onarım tekliflerini kira artışı için bir gerekçe olarak kabul etmemesi gerektiğini vurguladı.

Kiracılara Önemli Uyarılar

Berlin Kiracılar Birliği, kira artışı teklifiyle karşılaşan kiracılara çeşitli tavsiyelerde bulundu. Buna göre herhangi bir belgenin görüşme sırasında hemen imzalanmaması, talep edilen yeni kiranın bölgedeki emsal kira seviyeleriyle uyumlu olup olmadığının kontrol edilmesi, kira artışının uzun vadeli maliyetinin hesaplanması ve teklif edilen tadilatın buna değip değmediğinin değerlendirilmesi ve karar vermeden önce hukuki danışmanlık alınması tavsiye edildi. Birlik ayrıca, bazı uygulamalarda asıl hedefin kiracıların yaşam kalitesini artırmak değil, mülkün değerini yükseltmek olduğunu savundu.(bb)