Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Ticari kira sözleşmelerinin olağan feshi durumunda genelde sorun çıkmıyor. Ticari kira sözleşmesi, ya kira kontratının belirtilen süresinin dolduğunda ya da belirsiz süreli sözleşemelerde taraflardan birinin fesih beyanı ile sonlanıyor. Buna karşılık konut kira sözleşmelerinin ekseriyeti süresiz olarak uygulanıyor.
Süresiz konut kira sözleşmesi kiracı tarafından genelde 3 ay öncesinden gerekçe bildirilmeden sonlandırılabilir. Konut teslimatından sonra 5 yıl geçmediyse, 3 aylık fesih süresi ev sahibi için de geçerlidir. Konutun kiracıya teslimatı 5 seneyi geçtiğinde, ev sahibi için fesih süresi 6 ay uzuyor. Konutun teslimatı 8 seneyi geçtiğinde bu süre 9 ayı buluyor. Yani ev sahibi sözleşmeyi uzatmayacağını bu sürelerde bildirmek durumundadır.
Bu durum haricinde, ev sahibi kira sözleşmesini olağan olarak sonlandırdığında bir fesih nedeni bildirmesi gerekiyor. Konutlar şahıslara ait olunca ev sahipleri sıkça kişisel kullanımı gerekçe olarak gösteriyor. Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 573. maddesinin 2. paragrafının 2. maddesine göre ev sahibi, aile üyeleri veya hâne halkı için konuta ihtiyaç duyulması hâlinde kira sözleşmesini feshedebilir.
Eskiden aile üyesi kavramı yoruma açık idi. Bazı mahkeme kararları kuzenleri aile üyesi olarak değerlendirebiliyordu. Buna göre ev sahibi kira sözleşmesini kuzeni için kullanım ihtiyacı bildirerek sonlandırabiliyordu. Federal Yargıtay (Bundesgerichtshof) 10 Temmuz 2024 tarihli kararıyla, kişisel kullanım nedeniyle fesih durumunda kimin aile üyesi olarak kabul edileceğine karar verdi.
İMTİYAZLI AİLE ÜYELERİ KİMLERDİR?
Yargıtayın kararına göre kuzenler artık imtiyazlı aile üyesi olarak değerlendirilmiyor. Buna göre kuzeni lehine kira sözleşmesinin feshini öngören beyan geçersizdir. İmtiyazlı aile bireyi olabilmek için ilgili kişilerin şahitlik ret hakkı olması gerekli. Şahitliği reddetme hakkına sahip kişiler ise Sivil Yargılama Kanunu’nun (ZPO) 383. maddesinin 1. alt maddesinde belirtiliyor. İmtiyazlı kişiler buna göre ev sahibinin nişanlısı, eski eş veya eş, düz çizgideki akrabaları, yan çizgideki 3. sınıfa kadar akrabaları, eşinin düz çizgideki akrabaları, ve eşinin yan çizgideki 2. sınıfa kadar akrabaları tarafından oluşuyor.
Düz çizgide akrabalık bağını kişinin ebeveyni ve onların ebeveynleri oluşturuyor (anne, baba, dede, anneanne, babaanne, vs.). Ayrıca kişinin çocuklarından ve onların çocuklarından, ve çocuklarının torunlarından oluşuyor.
Yan çizgideki akrabaların ilk 3 sınıfı ev sahibinin kardeşlerinden, onların çocuklarından ve ebeveynlerin kardeşlerinden oluşuyor (kardeşler, ebeveynlerin kardeşleri ve yeğenler).
Bu bağlamda yargıtay son yıllardaki belirsizliğe son verdi ve hangi aile üyelerinin lehine konut kira sözleşmesinin feshedilebileceğine dair kanun maddelerini netleştirdi.