Fazla Ödenen Kirayı Geri Alma Hakkı
Almanya’da birçok büyük şehirde kiralar sürekli artıyor. Bu nedenle yasama, kira artışlarını sınırlamak amacıyla Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 556d ve devamındaki maddelerini yürürlüğe koymuştur. Bu düzenleme, “Mietpreisbremse” yani “kira bedeli freni” olarak adlandırılır.
Kira bedeli sınırlandırılması, kiraların yeni kiralamalarda yerel ortalama kira bedelinin yüzde 10’unu geçmesini engeller. Bu uygulama, eyalet hükûmetlerinin resmî olarak “konut piyasası sıkışıklığı” ilan ettiği bölgelerde geçerlidir. Berlin, Köln, Düsseldorf, Hamburg, Bremen, Frankfurt, Stuttgart ve Münih gibi şehirler bu kapsama girer. Almanya genelinde toplam 415 şehirde kira bedeli freni uygulanmaktadır.
Bu uygulamaya göre yeni bir kira sözleşmesi yapıldığında, kira bedeli yerel ortalamanın yüzde 10’undan fazlasını geçemez (BGB‘nin 556d maddesi). Eğer bu sınır aşılırsa, kiracı BGB’nin 556g maddesi uyarınca ev sahibinden fazla ödenen tutarın iadesini talep edebilir.
Ancak bazı istisnalar da vardır:
- 01.10.2014’ten sonra ilk kez kullanılan yeni binalar,
- kapsamlı şekilde modernize edilmiş konutlar,
- süreli kira sözleşmeleri,
- kısmen ev sahibi tarafından kullanılan daireler,
- öğrenci yurtları ve 2015’ten önce yapılmış kira sözleşmeleri uygulamadan muaftır.
2015’ten önce ödenen kira bedeli, kira bedeli frenine göre ödenmesi gereken kirayı aşması halinde, önceki kiracının ödediği yüksek kira bedeli yeni kiracıya da uygulanabilir. Ayrıca konutlar mobilya ile kiralandığında kira bedeline mobilyanın güncel piyasa değerine uygun şekilde ilave yapılabilir.
Kiracının haklarını talep edebilmesi için, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 30 ay içinde fazla kira ödediğini ev sahibine yazılı olarak bildirmesi gerekir. Ayrıca kiracının BGB’nin 556g maddesinin 3. alt maddesi uyarınca, ev sahibinden bilgi talep etme hakkı vardır. Kiracı, evin yapım yılı, yapılan modernizasyonlar gibi bilgileri isteyerek geri ödeme hakkını değerlendirip hesaplayabilir.
Kira bedeli freni, federal hükûmet tarafından 31 Aralık 2029’a kadar uzatılmıştır. Buna binaen eyalet yönetmelikleri genellikle 5 yıl süreyle geçerli olup düzenli olarak güncellenmelidir.
Özellikle Berlin’de kira bedeli freni kurallarına aykırı davranan ev sahiplerine ciddi yaptırımlar uygulanmaktadır. Örneğin Friedrichshain-Kreuzberg konut dairesi, 2025 yılında bir ev sahibine 26 bin Euro’nun üzerinde para cezası kesmiştir. Bu ceza, talep edilen kira bedelinin yasal sınırın yüzde 190 üzerinde olması nedeniyle verilmiştir. Bu tür cezalar, Ekonomik Suçlar Kanunu’nun (Wirtschaftsstrafgesetz) 5. maddesine dayanır.
Bu nedenle ev sahipleri, yeni kiralamalarda yasal kira sınırlarını önceden dikkatle hesaplamalıdır.