Ortaklığın Giderilmesi Davası: Miras Kalan Ev Satılabilir mi?

Türkiye’de miras kalan taşınmazlar, çoğu zaman birden fazla kişi arasında paylı mülkiyet şeklinde kalır. Ancak bu durum, özellikle yurtdışında yaşayan mirasçılar için ciddi anlaşmazlıklara yol açabilir.

En sık karşılaşılan senaryo şudur: Kardeşlerden ya da ortaklardan birisi evi kullanmak isterken, diğeri satılmasını talep eder. Taraflar bu aşamada öncelikle dava şartı olan zorunlu arabuluculuk yoluna başvurmalıdır. Atanan arabulucu tarafından tarafların anlaşma sağlamaları için gerekli olan çabanın sarf edilmesi beklenir. Şayet tarafların bir anlaşma zemin yoksa ve süreç dava ile sonuçlanacağı anlaşılınca, uyuşmazlık konusu taşınmazın satışı için taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Önemli Olan Noktalar Nelerdir?

Bu sürecin hukuktaki adı “ortaklığın giderilmesi davası”dır. Amaç, taşınmaz üzerindeki paydaşlığı mahkeme yoluyla sona erdirmektir.

Bilmeniz gereken üç temel nokta:

• Her paydaş, diğerlerinin onayına ihtiyaç duymadan bu davayı açabilir.
• Mahkeme, çoğu durumda taşınmazın satılmasına karar verir. Satışı istenen taşınmazın fiziken bölünmesi nadiren de olsa mahkeme kararı ile mümkündür.
• Satış işlemi genellikle uygulamaya yeni geçilen e-ihale yöntemi ile açık artırma yoluyla yapılır ve bu durum taşınmazın piyasa değerinin altında satılmasına neden olabilir.

Peki Her Durumda Taşınmazın Satışı Yapılır mı? Yoksa Ortaklar Arasında Anlaşma Sağlanması Mümkün Müdür?

En büyük yanılgı ise “Ben satmak istemiyorum. Bu davada benim bir kusurum olmadığı için satış olmaz!” düşüncesidir. Oysa tek bir paydaşın talebi bile bu dava sürecini başlatmaya yeterlidir.

Bu tür durumlarda en sağlıklı yol, dava açılmadan önce tarafların anlaşmaya çalışmasıdır. Aksi halde taşınmazın dava sonucunda yapılacak olan satış ile birlikte kontrolü kaybedilebilir ve ekonomik olarak zararlı bir satış gerçekleşebilir.

Kısacası, miras kalan bir taşınmazda anlaşmazlık varsa, süreç çoğu zaman satışla sonuçlanır. Bu nedenle erken adım atmak ve hukuki süreci doğru yönetmek büyük önem taşımaktadır. Yurtdışında yaşayan hissedarlar bu davaya taraf olabilir ve süreci vekalet yoluyla takip edebilir. Hatta taraflarca atanacak bir arabulucu vasıtasıyla anlaşma sağlanarak taraflar arasındaki uyuşmazlık dava sürecine girmeden güvenli şekilde çözüme kavuşabilir. Burada önemli olan tarafların taşınmaz hakkında ne düşündükleridir. Uyuşmazlığın çözümünde taraflar için en yararlı olan yolun belirlenmesinde konunun uzmanı olan ve daha önce bu tür uyuşmazlıklarda görev almış avukatlardan hukuki destek alınmalıdır. Ortaklığın giderilmesi davası hakkında henüz taslak aşamasında kanunlaşmamış önemli değişiklikler yapılması planlanmaktadır. Devam eden 12. Yargı paketinde bu dava hakkında taşınmaz hissedarları açısından önemli değişiklikler yapılması planlanmaktadır.