Tadilat Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi
Kira sözleşmelerinin feshi birçok kiracıyı hazırlıksız yakalar. Bu nedenle, Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 573. maddesi, feshin yalnızca meşru bir çıkar varsa mümkün olduğunu belirtir. Meşru bir çıkar, ev sahibi daireyi yenilemeyi, modernize etmeyi, dönüştürmeyi veya tamamen yıkıp yeniden inşa etmeyi planlıyorsa varsayılır.
Ancak, her yenileme veya modernizasyon önlemi kira sözleşmesinin feshedilmesini gerektirmez.
Ayrıca, ev sahibi dairenin yenilenmesi ve/veya modernizasyonu nedeniyle fesih bildirimi düzenlerken belirli gerekliliklere uymalıdır.
BGB’nin 573. maddesinin 3. fıkrasına göre fesih nedenleri fesih bildiriminde belirtilmelidir. Nedenleri belirterek, kiracı feshi geçerliliği açısından inceleyebilmeli ve kira sözleşmesinin devamı konusundaki çıkarlarını korumak için gerekli tüm adımları atabilmelidir. Bu nedenle, dairenin yenilenmesi nedeniyle fesih bildirimi en azından planlanan önlemleri, bunların başlangıcını ve süresini ve beklenen kısıtlamaları içermelidir. Bu tür bilgiler eksikse, fesih yetersiz gerekçelendirme nedeniyle geçersiz sayılır.
Binanın kötü durumda olduğunu belirtmek gerekçelendirme gerekliliğini karşılamaz. Bina Enerji Yasası nedeniyle enerji verimliliğini artırmak için binanın yenilenmesi gerektiğini belirtmek de yeterli değildir.
Tadilatın Önlenmesi
Yenileme önlemlerinin yalnızca zorlaştırılması fesih için yeterli değildir. Aksine, ev sahibinin kira sözleşmesi yürürlükteyken yenilemeyi yürütmesi tamamen engellenmelidir.
Ayrıca yenileme dairede temel bir değişikliğe yol açmalıdır. Esasen, muhtemelen yeni bir yaşam alanı oluşturan veya birkaç daireyi birleştiren tam bir yenileme olmalıdır. Ayrıca, fesih makul olmalı ve ev sahibi bunu gerçekleştirmediği için önemli bir dezavantaj yaşamalıdır. Sırf lüks modernizasyonlar makul kabul değildir.
Ev sahibi bakım yükümlülüklerini yıllardır yerine getirmediği için yenileme gerekli hâle gelirse fesih de makul olmayacaktır. Aynı durum, mal sahibinin mevcut bir bakım birikimi olan mülkü satın alması ve feshin, modernizasyon tamamlandıktan sonra dairelerin daha yüksek bir fiyata satılmasına izin vermeyi amaçlaması durumunda da geçerlidir.
Kiracıyı Korumak Önceliklidir
Bir kira sözleşmesinin feshi her zaman mümkün olan son seçenektir. Daha ılımlı bir önlem mümkünse kiracıyı korumak önceliklidir.
Kiracı planlanan işi tolere etmeye ve gerekirse geçici olarak taşınmaya istekliyse, yenileme veya modernizasyon nedeniyle fesih bir seçenek değildir.
Yenileme sırasında daire yaşanmaz hâle gelse bile, bu bir engel olarak değil, bir zorlaştırma olarak değerlendirilir. Zira kiracının bu durumda daireyi geçici süre için boşaltıp teslim etmesi mümkün olan bir çözümdür. Oluşan herhangi bir konaklama masrafı BGB’nin 555a. maddesinin 3. fıkrasına göre ev sahibi tarafından karşılanmalıdır.