Almanya’da Ev Almak Hala Mümkün mü?

Almanya’da konut piyasası son yıllarda önemli bir değişimden geçiyor. Fiyatların 2022’den itibaren gerilemesinin ardından piyasa yeniden toparlanırken, konut sahibi olmak isteyenler için en önemli soru, Almanya’da ev almanın mümkün olup olmadığı. Almanya Federal İstatistik Dairesi’nin (Destatis) verilerine göre konut fiyatları 2026’nın ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre ortalama yüzde 0,6 arttı. Bir önceki çeyreğe göre artış ise yüzde 0,3 oldu. Ancak fiyat hareketleri ülkenin her yerinde aynı olmadı. Özellikle büyük metropollerde tablo ile kırsal bölgeler arasında ciddi fark bulunuyor.

Büyük Şehirlerde Ev Almak Daha Fazla Gelir Gerektiriyor

Destatis’in verilerine göre 2026’nın ikinci çeyreğinde Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Frankfurt, Stuttgart ve Düsseldorf’tan oluşan Almanya’nın yedi büyük metropolünde mevcut dairelerin fiyatları yıllık bazda yüzde 0,4 geriledi. Buna karşılık metropoller dışındaki bağımsız büyük şehirlerde mevcut dairelerin fiyatları aynı dönemde yüzde 2 arttı. Daha seyrek nüfuslu kırsal bölgelerde ise mevcut dairelerin fiyatları yüzde 0,6 oranında geriledi. Buna göre yaşanılan şehir ve bölge, satın alma kararında en önemli faktörlerden biri olmaya devam ediyor.

Hangi Bölgelerde Ev Almak Daha Ulaşılabilir?

Postbank’ın 2026 Wohnatlas araştırması, 400 ilçe ve bağımsız şehirde konut satın almanın hane gelirleri üzerindeki yükünü karşılaştırdı. Araştırmaya göre Almanya’daki hanelerin yaklaşık yüzde 30’u, 70 metrekarelik mevcut bir dairenin satın alınması için kredi ödemelerine bölgesel ortalama net hane gelirinin yüzde 15’inden daha azını ayırıyor. Bu kapsamda 160 bölge, konut satın alma açısından özellikle uygun bölgeler arasında yer alıyor.

Satın alma maliyetinin kiraya kıyasla daha düşük gelir yükü oluşturduğu bölgeler de bulunuyor. Araştırmaya göre Almanya’da 59 bölgedeki haneler için 70 metrekarelik mevcut bir daireyi satın almak, aynı büyüklükteki bir daireyi kiralamaya kıyasla gelir açısından daha az yük oluşturuyor. Bu bölgelerin önemli bir bölümü doğu Almanya’nın kırsal kesimlerinde bulunuyor. Konut satın almanın kiraya göre daha avantajlı olduğu bölgelerin başında Thüringen’deki ilçeler geliyor.

Münih’te Tablo Tamamen Farklı

Almanya’nın pahalı konut piyasaları söz konusu olduğunda ise tablo tersine dönüyor. Postbank Wohnatlas 2026’ya göre 70 metrekarelik mevcut bir dairenin satın alınması için gereken kredi finansmanı, bölgesel ortalama hane gelirinin Münih’te yüzde 41’ine denk geliyor. Bu oran Berlin’de yüzde 39,5, Hamburg’da yüzde 37,8, Frankfurt’ta ise yüzde 36,2 seviyesinde. Münih’i Potsdam, Freiburg, Heidelberg ve Regensburg gibi şehirler takip ediyor. Bu nedenle yüksek maaşların ödendiği büyük şehirlerde bile konut satın almak, gelir düzeyi açısından ciddi bir yük oluşturabiliyor.

Satın Almak Mı, Kiralamak Mı?

Konut Piyasasındaki En Dikkat Çekici Gelişmelerden Biri De Satın Alma İle Kiralama Arasındaki Farkın Bazı Bölgelerde Daralması. Postbank’ın Araştırmasına Göre 2025 Yılında Almanya Genelinde 70 Metrekarelik Mevcut Bir Dairenin Satın Alınması İçin Gereken Kredi Ödemesi, Ortalama Hane Gelirinin Yüzde 17,2’sine Denk Geldi. Aynı Büyüklükteki Bir Konutun Net Soğuk Kirası İse Ortalama Gelirin Yüzde 13,5’ini Oluşturdu.

ALMANYA | 19 Nisan 2024

Almanya’da En Ucuz ve En Pahalı Kiraların Olduğu Şehirler Belli Oldu

Ancak bölgesel farklar oldukça büyük. Bazı bölgelerde satın alma ile kira arasındaki fark birkaç puanla sınırlıyken, bazı yerlerde satın alma maliyeti kiraya göre çok daha yüksek. Dolayısıyla yalnızca Almanya ortalamasına bakarak karar vermek yanıltıcı olabiliyor.

Konut Fiyatları Yeniden Yükselişte

Almanya’da konut fiyatlarının yeniden yükselişe geçmesi de ev almak isteyenler açısından önemli. Destatis verilerine göre konut fiyatları 2025 yılında ortalama yüzde 3,2 arttı. 2024’te ise fiyatlar yüzde 1,5 gerilemişti. Böylece 2023 ve 2024’teki düşüşlerin ardından piyasa yeniden yükseliş eğilimine girdi. 2026’nın ikinci çeyreğinde de ülke genelinde fiyatlar yıllık bazda yüzde 0,6 yükseldi. Ancak bu artışın bölgelere göre oldukça farklı gerçekleştiği görülüyor.

Gelecek Yıllarda Hangi Bölgelerde Fiyatlar Artabilir?

Postbank’ın HWWI ile hazırladığı bir başka Wohnatlas çalışmasına göre mevcut konutların fiyatlarının 2035’e kadar Almanya genelinde reel olarak yıllık ortalama yüzde 0,41 artması bekleniyor. Özellikle büyük şehirler, Almanya’nın yedi büyük metropolünün çevresindeki bölgeler ve bazı güney Almanya kentlerinde fiyat artışlarının daha güçlü olması bekleniyor. Buna karşılık doğu ve orta Almanya’daki bazı kırsal bölgelerde fiyatların uzun vadede gerilemesi öngörülüyor.(bb)