Ticari Kira Sözleşmeleri
Konut kira sözleşmeleri ve ticari kiralamaların ortak özelliği, ücret karşılığında bir alanın kullanılmasıdır. Kiracı kirayı ödediği sürece, kiralık yeri kendisi kullanabilir ve ev sahibini kullanmaktan uzak tutabilir.
Kira sözleşmesinin ticari kimliği genelde kira nesnesinin tanımlanmasından belli olur. Tanımlamada daire veya işyeri kiralandığı belirtilir. Kiralanan yerin tanımlaması muallak ise, kiralama amacı üzerinden sözleşme türü belli olması gerekir. Kira sözleşmesi ticari kullanımı öngörürse, ticari kira sözleşmesi mevcuttur. Örnek olarak kuaför salonu, fırın veya mağaza olarak belirtilen amaçlar ticari kullanım teşkil eder.
Ticari sözleşmelerin konut sözleşmelerine göre bazı ayrıcalıkları mevcuttur. Konut kira sözleşmelerinin çoğu fesih nedeni olmadan sonlandırılamaz.
Buna karşılık ticari kira sözleşmeleri genellikle herhangi bir neden gösterilmeden feshedilebilir ya da sözleşmede öngörülen sürenin dolmasıyla sonlanır. Bu nedenle ticari kiracılar prensipte uzun vadeli kiralamaya dikkat etmelidirler. Kiracıların gayrimenkule kapsamlı yatırım yapmak istediğinde bu daha çok önem kazanır. Örnek olarak gastronomi sektöründe yeni bir restoran açmak isteyen kiracılar düzenli olarak on binlerce Euro yatırım yapıyor. Yatırımın karşılığını alabilmek için uzun vadeli kullanımı hesaplıyorlar. Ancak süresiz kira sözleşmeleri yapıp, ev sahibinin kısa bir süre sonra 3 aylık fesih süresi ile sözleşmeyi sonlandırması durumu felakete neden olur. Böyle bir senaryo kiracıların ticari çöküşüne neden olabilir. Bu tür sonuçlardan kaçınmak için, taraflar genellikle 10 yıllık bir süre üzerinde anlaşabilirler veya kiracıya ilk vadenin sonunda uzatma opsiyonu sağlanabilir.
İdeal olarak, kiracılar kiralanan yeri tamamen veya kısmen alt kiraya verme yetkisine sahip olurlar. Böylece kullanılmayan alanlar maddi kaybın önlenmesi için alt kiraya verilebilir.
Son olarak, ticari kira hukukunda yasal olarak kira artışı öngörülmediği göz önünde bulundurulmalıdır. Dolayısıyla uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar kirayı artırma imkanını sözleşmede düzenlemeli. Aksi takdirde kira artırılamaz. Taraflar yıllık sabit bir oranda anlaşabilir (mesela yıllık yüzde 2 veya belirli bir miktarda kira artışı). Bir diğer şık ise tarafların tüketici fiyat endeksine bağlı bir endeks kirası üzerinde anlaşmasıdır. Böylece kira bedelinin gelişmesi enflasyona endekslenir. Ya da kiracının cirosunun belli bir yüzdesine göre kira bedeli oluşabilir (örneğin kiracının yıllık cirosunun yüzde 8’i). Son olarak kira artışının yerel kiraların oranına göre artması taraflarca öngörülebilir. Yukarıda da belirtildiği gibi ticari kira bedelinde artış ancak sözleşmede öngörüldüğünde mümkündür.